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    policies & regulations

    政策法規

    紹興市人民政府關于印發 紹興市區物業管理辦法(試行)的通知

    城區人民政府,市政府各部門:

       現將《紹興市區物業管理辦法(試行)》印發給你們,請結合實際,認真貫徹執行。

    紹興市人民政府

    2013年1月16日

    紹興市區物業管理辦法(試行)

       第一章 總 則


       第一條 為規范物業管理活動,維護業主、非業主使用人和物業服務企業的合法權益,根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《浙江省物業管理條例》等有關規定,結合市區實際,制定本辦法。


       第二條 紹興市區范圍內的物業管理、使用及其監督管理適用本辦法。


       第三條 本辦法所稱物業管理,是指業主通過選聘物業服務企業,由業主與物業服務企業按照物業服務合同約定,對房屋及其配套設施、設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。


       第四條 市住房和城鄉建設部門(以下簡稱市物業主管部門)負責市區范圍內物業管理活動的監督管理工作。

       袍江經濟技術開發區、鏡湖新區管委會負責做好本區域內物業管理活動有關具體監督管理工作。

       規劃部門負責新建物業項目的統一規劃,按規定配置各類公建配套設施;對涉及建成的物業管理區域內規劃調整的申請進行審核;協調解決涉及規劃的歷史遺留問題;依據《中華人民共和國城鄉規劃法》等配合城管執法部門查處物業區域內的違法建設行為。

       公安部門負責指導物業服務企業落實治安、消防管理措施;指導物業服務企業劃分停車位及行車路線,明確停放要求;對物業管理區域內嚴重阻塞交通、占用消防通道等行為,依據相關法律法規規定進行管理;根據《中華人民共和國道路交通安全法》的規定,依法處置物業管理區域內的交通事故;定期對物業管理區域內消防設施和消防工作進行檢查和指導,依法處理物業管理區域內破壞消防設施的行為。

       城管執法部門負責依法查處物業管理區域內有關市政公用、園林綠化、市容環境衛生、違法建設、經營性固定設備噪聲污染以及飲食服務企業未按環評審批要求排污等違法行為;加強物業管理區域內犬類的日常管理工作。

       價格部門負責對物業服務活動中的各項收費進行指導和監督,對違規收費進行查處。

       工商部門負責按職責分工依法查處物業管理區域內非法廣告行為和其規定職責范圍內的無照經營等行為。

       質監部門負責物業管理區域內符合《特種設備安全監察條例》及《特種設備目錄》規定范圍的電梯、機械式停車設備、鍋爐等的安全監察工作。

       環保部門負責依法查處物業管理區域內因工業企業生產引發的噪聲、廢氣超標等違法行為。

       財政部門負責制定有關物業管理的財政扶持政策,集中配置資金,建立獎勵及補貼資金,全面推進保障性住宅等物業管理,支持物業服務行業人才培養、標準化和信息化建設,獎勵物業服務企業做大做強、爭先創優。

       街道辦事處(鎮人民政府)負責協調物業管理與社區建設之間的關系,協助所在地物業管理部門做好物業管理的指導和監督工作。

       居民委員會應當指導業主大會、業主委員會依法履行自治管理職責。

       廣電、通信、電力、水務、環衛、燃氣等單位應當依照《物業管理條例》第四十五條、第五十二條的規定,建立各項責任制度和應急預案,確保物業管理區域內各項公共服務的正常開展。


       第五條 鼓勵相關單位與社區開展共建活動,提倡政府公共服務延伸進社區。


       第二章業主、業主大會和業主委員會


       第六條 業主在物業管理活動中,享有《物業管理條例》規定的權利,并應當履行《物業管理條例》規定的義務。


       第七條 物業管理區域內全體業主組成業主大會。

       業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益,依法履行相應的職責。

       物業管理區域內業主人數較少且經全體業主一致同意,可以不成立業主大會,由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。


       第八條 一個物業管理區域成立一個業主大會。

       物業管理區域由物業所在地物業管理部門會同街道辦事處(鎮人民政府)根據物業的共用設施設備配置、建筑規模、社區建設等因素劃分。物業管理區域的劃分,應當征求居民委員會的意見。

       新建住宅區,包括分期建設或者兩個以上單位開發建設的住宅區,擁有共同的配套設施設備的,應當劃分為一個物業管理區域。

       舊城區規劃范圍內新開發建設的住宅,與周邊原有住宅區房屋相毗連的,經相關業主同意,可以歸并為一個物業管理區域。


       第九條 物業管理區域內具備下列條件之一的,由開發建設單位或前期物業服務企業,或由百分之二十以上業主提議向街道辦事處(鎮人民政府)提出申請,并由街道辦事處(鎮人民政府)負責牽頭成立業主大會籌備組,召開首次業主大會:

       (一)房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業總建筑面積百分之六十以上的;

       (二)首套房屋出售并交付使用已滿兩年,且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業總建筑面積百分之三十以上的。


       第十條 劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目,首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素,在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。物業管理區域內尚未出售和雖已出售尚未交付的物業由開發建設單位履行業主職責。


       第十一條 首次業主大會籌備組(以下簡稱籌備組)由業主代表、建設單位代表、街道辦事處(鎮人民政府)代表和居民委員會代表組成?;I備組成員人數應為單數,其中業主代表人數不低于籌備組總人數的一半?;I備組組長由街道辦事處(鎮人民政府)代表擔任。

       籌備組中業主代表的產生,由街道辦事處(鎮人民政府)、居民委員會組織業主推薦。

       籌備組成員名單應當自成立之日起三日內以書面形式在物業管理區域內公告。

       籌備組應當做好以下籌備工作:

       (一)確認并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積;

       (二)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

       (三)草擬管理規約、業主大會議事規則;

       (四)依法確定首次業主大會會議表決規則;

       (五)制定業主委員會委員候選人產生辦法,確定業主委員會委員候選人名單;

       (六)制定業主委員會選舉辦法;

       (七)完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

       籌備組應當于首次業主大會會議召開十五日前將會議時間、地點、議題、議程和籌備情況以書面形式在物業管理區域內公告,并告知物業所在地物業管理部門、街道辦事處(鎮人民政府)、居民委員會,受告知的單位應派代表參加,并予以指導。

       建設單位和物業服務企業應當配合籌備組開展工作。


       第十二條 首次業主大會籌備經費由建設單位承擔。建設單位應當在物業項目交付使用備案前,一次性向物業所在地街道辦事處(鎮人民政府)交納籌備經費,由其代收代管,用于首次業主大會籌備使用。具體預繳標準為5萬平方米以下的為每平方米1元,超出5萬平方米以上的部分為每平方米0.5元。

       籌備經費應當專戶儲存、??顚S?。業主委員會基本的辦公用品可由屬地街道辦事處(鎮人民政府)從建設單位繳納的首次業主大會會議籌備經費中列支。

       首次業主大會會議召開后,籌備組應當將籌備經費的使用情況、結余情況向全體業主公布,接受全體業主的監督。


       第十三條 業主大會會議可采用集體討論、書面征求意見等形式,但應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主與會,業主大會會議方為有效。

       業主因故不能參加業主大會會議的,可以書面委托代理人代為參加會議。凡需書面投票表決的,表決意見應由業主本人簽名。

       業主大會作出決定,必須經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

       業主大會對籌集和使用專項維修資金,改建、重建建筑物及其附屬設施作出決定,必須經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。逾期不參加投票的業主的專有部分建筑面積和人數是否計入已表決的多數專有部分建筑面積和人數,由業主大會議事規則約定,并按《浙江省物業管理條例》的規定執行。

       業主大會在其職責范圍內作出的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。


       第十四條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

       業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則規定召開。

       物業管理區域內有百分之二十以上的業主提議或符合業主大會議事規則規定條件的,業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。

       業主委員會未按業主大會議事規則的規定組織召開業主大會定期會議,或者發生應當召開業主大會臨時會議的情況,業主委員會不履行組織召開會議職責的,街道辦事處(鎮人民政府)可以責令業主委員會限期召開;逾期仍不召開的,可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處(鎮人民政府)的指導和監督下組織召開。


       第十五條 業主委員會由業主大會會議選舉產生。業主委員會委員應當符合《物業管理條例》規定的條件。

       業主委員會是業主大會的執行機構,依法履行《物業管理條例》規定的職責。


       第十六條 業主委員會自選舉產生之日起三十日內,持下列材料向物業所在地街道辦事處(鎮人民政府)和物業所在地物業管理部門備案:

       (一)業主委員會成立(換屆)備案表;

       (二)業主大會會議記錄和會議決定;

       (三)業主大會議事規則、業主管理規約等;

       (四)業主大會決定的其他重大事項。

       物業所在地物業管理部門應當對依法選舉產生的業主委員會出具業主大會、業主委員會的備案證明和印章刻制證明。業主委員會應當依法刻制和使用印章。

       業主委員會備案的內容發生變更的,應當重新備案。


       第十七條 業主大會會議應當由業主委員會作出書面記錄并存檔。業主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集,召開會議必須有半數以上委員出席,所作決定須經業主委員會全體委員半數以上同意。

       業主委員會需要討論、決定的事項應當于會議召開三日前在物業管理區域內公告,聽取業主和非業主使用人的建議和意見。


       第十八條 臨時管理規約、管理規約應當對下列事項作出約定:

       (一)物業共用部位、共用設施設備的使用和維護;

       (二)物業管理用房的使用和經營;

       (三)業主合理使用物業專有部分的權利和義務;

       (四)物業屋面、外墻、門窗的裝修和戶外設施的安裝規范;

       (五)維護物業管理區域環境衛生和公共秩序的權利和義務;

       (六)業主分擔物業管理區域各類規定費用和分配各類收益的方式;

       (七)違反規約應當承擔的責任;

       (八)其他由管理規約規定的內容。

       管理規約自業主大會會議審議通過之日起生效,對全體業主、非業主使用人均具有約束力。


       第十九條 業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主委員會委員資格和人數、任期、業主大會和業主委員會開展工作的活動經費等事項作出規定。


       第三章 物業服務企業


       第二十條 物業服務企業應當具有獨立的法人資格,按照國家有關規定取得相應資質,并按照核定的資質等級從事物業服務活動。


       第二十一條 市物業主管部門負責三級物業服務企業資質證書的頒發與管理,并做好物業服務企業二級資質申報的有關工作。


       第二十二條 從事物業服務的人員應當定期參加物業管理相應的職業教育培訓。


       第二十三條 物業服務企業按照物業服務合同,對物業及其環境、秩序進行管理,提供相應服務,依照合同約定收取物業服務費,接受業主和業主委員會對履行物業服務合同情況的監督。


       第二十四條 物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業服務企業,但不得將全部物業服務一并委托給他人。


       第二十五條 物業服務企業應當協助公安部門做好物業管理區域內的公共秩序維護和安全防范工作。在物業管理區域內發生治安案件或者各類災害事故時,應當及時向公安和有關部門報告,并積極協助做好調查和救助工作。

       政府有關部門、街道辦事處(鎮人民政府)和居民委員會應當支持物業服務企業工作,不得干預物業服務企業正常經營和服務活動,不得亂攤派、亂收費。



       第四章 前期物業管理


       第二十六條 住宅物業的建設單位應當通過招投標方式選聘物業服務企業。但符合下列條件之一的,經物業所在地物業管理部門同意,建設單位可以采取協議方式選聘物業服務企業:

       (一)投標人少于三個的;

       (二)多層或多層和高層結合、規劃總建筑面積小于4萬平方米的;

       (三)獨立高層、別墅區規劃總建筑面積在2萬平方米以下的。


       第二十七條 建設單位在銷售物業前應當制定臨時管理規約,作為物業買賣合同的附件。

       建設單位在銷售物業時應當將臨時管理規約向物業買受人予以明示,并有義務作出說明。

       物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時,應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。

       建設單位制定的臨時管理規約,不得損害物業買受人的合法權益。


       第二十八條 建設單位與物業買受人簽訂的物業買賣合同應當包含前期物業服務合同的主要內容。


       第二十九條 前期物業服務合同約定期限尚未屆滿,但業主大會已按規定選聘物業服務企業的,自業主委員會與新選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之日起,該前期物業服務合同終止。

       前期物業服務合同約定期限屆滿,業主大會沒有成立或者業主大會未作出選聘或續聘前期物業服務企業的決定,前期物業服務企業自愿按照原合同約定繼續提供服務的,建設單位可與物業服務企業續簽前期物業服務合同,物業服務合同期限至業主大會作出選聘或續聘決定為止。


       第三十條 物業未經竣工驗收或者竣工驗收不合格的,不得交付使用。

       物業服務企業接管物業時,應當對物業的共用部位、共用設施設備及相關場地進行查驗,作相應記錄,發現與竣工驗收資料不相符合或者有質量問題的,應當向相關管理部門報告。相關管理部門應當責令建設單位限期整改。

       物業服務企業應當與建設單位簽訂承接查驗協議,物業承接查驗協議應當對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出明確約定。


       第三十一條 項目交付使用備案前,建設單位應當依照有關規定將驗收合格的供水、供電、供氣、郵政、通信、有線電視、路燈、化糞池等共用設施設備移交給相關專業單位負責管理。相關專業單位應當及時接收。


       第三十二條 在辦理物業交接手續時,建設單位應當向物業服務企業移交下列資料:

       (一)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,分幢分層平面圖和套型圖,物業區域內道路、地下停車庫、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

       (二)共用設施設備清單;

       (三)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

       (四)物業質量保修和物業使用說明文件;

       (五)業主名冊;

       (六)物業管理需要的其他資料。

       物業交接完畢三十日內,物業服務企業應當將其中的共用部位、共用設施設備及相關場地查驗記錄、資料移交清單、物業管理用房交接單等資料交所在地物業管理部門備存。

       前期物業服務合同終止時,物業服務企業應當將上述接收的資料移交給業主委員會。


       第三十三條 建設單位應當按照物業建設工程規劃許可證載明的地上總建筑面積千分之七的比例配置物業管理用房,其中千分之三為物業管理辦公用房,千分之四為物業管理經營用房;但物業管理區域內的物業均為非住宅的,物業管理用房的配置比例為物業建設工程規劃許可證載明的地上總建筑面積的千分之三。每個物業項目物業管理用房總建筑面積應不低于8平方米。

       前期物業管理期間的物業管理經營用房的使用及經營收益的使用應在前期物業服務合同中載明。

       經濟適用住房項目,除按照本條第一款規定配置物業管理用房外,還應當額外配置不小于項目地上總建筑面積千分之二的物業管理經營用房,計入建設成本,項目在管物業服務企業負責經營,用于補貼物業服務費的不足。

       規劃行政主管部門在新建物業規劃審批時應當征求物業所在地物業管理部門和街道辦事處(鎮人民政府)的意見,確定物業管理用房的面積、位置,并在批準的建設工程規劃設計方案中載明,在單層平面圖上蓋章確    認。建設單位應在辦理商品房預售證之前到物業所在地物業管理部門就物業管理用房進行預留確認,并將前期物業管理有關資料交物業所在地物業管理部門。

       因依法調整規劃,物業竣工驗收后的實測地上建筑面積超過建設工程規劃許可證載明的地上建筑面積的,建設單位應當對超過部分按照本條第一款規定的比例補充配置物業管理用房;確實無法補充配置的,應當按照該物業管理區域內的物業平均銷售價格支付不足部分的相應價款,列入專項維修資金或者按照業主大會的決定用于物業管理方面的其他需要。


       第三十四條 物業管理用房依法屬于全體業主共同所有。建設單位申請房屋所有權初始登記時,應當對物業管理用房一并申請登記,由房屋登記機構在房屋登記簿上予以記載,不頒發房屋權屬證書。


       第五章 物業管理服務


       第三十五條 一個物業管理區域由一個物業服務企業提供物業服務。


       第三十六條 物業服務企業承接物業時,該物業管理區域內已成立業主大會、業主委員會的,業主委員會應當向物業服務企業移交本辦法第三十二條第一款規定的資料。


       第三十七條 物業服務企業接受委托從事物業管理服務活動,應當與業主委員會簽訂物業服務合同,按照物業服務合同的約定提供服務,物業服務合同的約定對物業服務企業和全體業主具有約束力。

       物業服務企業應當定期聽取業主和非業主使用人的意見和建議,配合居民委員會做好社區管理相關工作。


       第三十八條 物業服務合同主要包括下列內容:

       (一)當事人的名稱或者姓名和住所;

       (二)物業的基本情況;

       (三)物業服務事項和服務質量要求;

       (四)物業服務費的標準和收取辦法;

       (五)專項維修資金的管理和使用;

       (六)物業管理用房的管理和使用;

       (七)合同期限;

       (八)違約責任;

       (九)解決爭議的辦法。


       第三十九條 物業服務合同期限屆滿三個月前,業主委員會應當組織召開業主大會決定續聘或者另行選聘物業服務企業,并書面告知物業所在地物業管理部門、街道辦事處(鎮人民政府)和居民委員會。

       物業服務企業應當自物業服務合同終止之日起十日內,向業主委員會辦理下列事項:

       (一)對預收的物業服務費和其他公共物業經費按實結算;

       (二)移交全部物業檔案資料;

       (三)移交物業管理用房、業主共用的場地、設施設備和其他財物;

       (四)實行酬金制的,應當移交管理期內的財務資料。

       物業服務合同提前解除的,依照合同的有關約定辦理。

       未成立業主大會、業主委員會或業主大會、業主委員會無法正常開展工作的,在新一屆業主委員會產生之前,由所在地居民委員會在街道辦事處(鎮人民政府)的指導和監督下,代行業主委員會的職責。

       原物業服務企業退出管理后,該物業管理區域內確實無法選聘新物業服務企業接管的,由所在地街道辦事處(鎮人民政府)協調指導居民委員會、業主委員會組織小區臨時管理,維持物業區域基本生活秩序,臨時管理所需費用由市財政給予適當補貼。

       新物業服務合同生效后,業主委員會應當將交接材料全部移交給新物業服務企業。


       第四十條 普通住宅小區前期物業服務收費實行政府指導價;別墅、排屋等非普通住宅小區和辦公、商務樓宇等非住宅物業,以及業主大會成立后的普通住宅小區物業服務收費實行市場調節價。

       普通住宅小區前期物業服務方案確定的服務標準超出當地最高政府指導價相對應服務標準的,建設單位可按照優質優價原則提出前期物業服務收費標準,并報所在地價格主管部門核定。

       物業服務收費項目和標準應向全體業主公布。

       對保障性住宅小區等實施物業管理的,財政部門應給予一定的資金補貼。


       第四十一條 業主應當根據物業服務合同約定按時足額交納物業服務費。業主與非業主使用人約定由非業主使用人交納物業服務費的,從其約定,業主負連帶交納責任。

       已竣工但尚未出售或者尚未交付給物業買受人的物業,其物業服務費由建設單位全額交納;已交付給物業買受人的物業,其物業服務費由買受人全額交納。

       物業產權交易時買賣雙方當事人應當對物業服務費結算有明確的約定,并在買賣協議中載明。


       第四十二條 物業管理區域內供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業單位應當向最終用戶提供服務,并向最終用戶收取相關費用,不得強制要求物業服務企業代收有關費用。確需委托物業服務企業代收相關費用的,應當簽訂有償委托收費協議。

       住宅物業區域內共用設施設備維護管理、保潔、綠化等物業服務過程中的用水、用電、用氣與民用同價。


       第四十三條 街道辦事處(鎮人民政府)、居民委員會應當及時協調物業服務過程中物業服務企業與業主、非業主使用人的矛盾與糾紛。

       在街道辦事處(鎮人民政府)轄區內,應當建立由街道辦事處(鎮人民政府)、物業所在地物業管理部門、居民委員會、業主委員會、物業服務企業、涉及的相關職能部門等單位和人員參加的物業管理聯席會議制度。聯席會議由街道辦事處(鎮人民政府)負責召集,主要協調有關物業管理區域內影響穩定的重大問題及重大糾紛與投訴。


       第六章 物業使用與維護


       第四十四條 業主、非業主使用人應當遵守法律、法規的規定,依照有利于安全和公平、合理使用物業的原則,正確處理供水、排水、通行、通風、采光、維修、環境衛生、環境保護等方面的相鄰關系。

       業主在使用物業時應當遵守管理規約。


       第四十五條 物業管理區域禁止下列損害公共利益的行為:

       (一)違法改變房屋承重結構;

       (二)違法搭建建筑物、構筑物;

       (三)擅自改建、占用物業共用部位;

       (四)損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備;

       (五)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品,或者存放、鋪設超負荷物品;

       (六)超標排放有毒、有害物質;

       (七)排放超過規定標準的噪聲;

       (八)法律、法規禁止的其他行為。

       對違反有關法律、法規規定使用物業的,物業服務企業應當及時進行勸阻制止,對拒不改正的應及時報告有關行政主管部門和業主委員會,有關部門應當根據相應規定及時予以查處。


       第四十六條 業主、非業主使用人應當按照房屋權屬證書載明的用途或者規劃行政主管部門批準的設計用途使用物業,不得改變物業使用性質。確需改變的,應當征得利害關系人的同意,報經規劃、國土等有關部門批準,并依法辦理相關手續。

       對業主、非業主使用人違反前款規定,擅自改變物業使用性質的行為,有關個人和單位有權反映和舉報,相關行政主管部門應及時依法予以查處。


       第四十七條 業主或者物業使用人裝飾裝修房屋,應當遵守國家、省有關規定以及臨時管理規約、管理規約。

       業主或者非業主使用人裝飾裝修房屋的,應當事先告知物業服務企業,物業服務企業應當將裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主或者非業主使用人。


       第四十八條 物業服務企業根據物業服務合同約定和有關法律、法規規定,在物業管理區域內從事經營活動,所得收益的管理和使用辦法應當在管理規約或議事規則中予以明確。

       物業經營性收益應單獨列賬,收支情況應每半年至少公布一次。

       前期物業管理期間,建設單位應當就物業經營性收益使用管理問題與物業服務企業在前期物業服務合同中作詳細約定,并向業主公示告知。


       第四十九條 物業存在安全隱患,危及公共利益及其他業主合法權益的,責任人應當及時維修養護,消除隱患,有關業主應當給予配合。

       責任人不履行維修養護義務的,經業主大會或者業主委員會同意,可以由物業服務企業代為維修養護,所需費用由責任人承擔。

       

       第五十條 建設單位按照國家規定的保修期限和保修范圍,承擔物業的保修責任。建設單位可以委托物業服務企業維修,也可以自行組織維修。

       建設單位在物業竣工驗收前,應當一次性向物業所在地物業管理部門交納物業建筑安裝總造價百分之二的保修金。保修期滿后,物業保修金本金連同銀行存款利息余額一并退還給建設單位。


       第七章 附 則


       第五十一條 業主決定不選聘物業服務企業實行自我管理的,可依照《浙江省物業管理條例》和本辦法相關規定執行。


       第五十二條 本辦法自2013年3月1日起施行。2006年11月25日市政府發布的《紹興市區物業管理辦法》同時廢止。


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